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9月一項重要政策:宅基地有新通知,或有超過1萬億資產出現大變化

編輯:企業新聞網 發布時間:2019/9/27 15:13:00


一、重要通知

9月,兩部委發布《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》。然而,這份非常重要的政策被很多人忽略掉了。

其中包括七大條內容:

1、切實履行部門職責

2、依法落實基層政府屬地責任

3、嚴格落實“一戶一宅”規定

4、鼓勵節約集約利用宅基地

5、鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅

6、依法保護農民合法權益

7、做好宅基地基礎工作

各位若有興趣,可以到官網查看具體內容。

大家要知道,這可是關乎1億畝以上閑置閑置土地,牽涉至少1萬億以上的土地資產,影響5.6億農民的切身利益。土地是農民的保障,也是農村最大的資產。

 

二、土地增值

上個月,大林受好友阿海邀請,有幸去廣東省茂名市山區參觀他租種的100畝百香果園。他饒有興致地與我講解百香果的種植過程,分享收獲的樂趣,還鼓動我一起種植。

正所謂說者無意,聽者有心。我細品了農業資產的增值邏輯。

阿海租種的土地,550元/畝/年。百香果第一年畝產能有800多公斤,第二年畝產1000多公斤,第三年豐產期畝產達2000公斤以上。

百香果價格相對穩定,最低收購價都能維持在2元/斤,市場行業好的時候,能漲到3-4元/斤。水果種植生意雖說賺不了大錢,但比去大城市打工強。

因為水果熱銷,農地的租金也越來越貴,現在,阿海的百香果園租金需要550元/年/畝,100畝就是5.5萬元。早期,水果種植戶沒挖通上山的道路前,同樣的地只需100元/年/畝。如今,即使是坡度很高的山都通了路,與縣道相連,小貨車能上山拉水果。

阿海笑稱,自己種百香果是看天吃飯,能不能賺錢不一定,但村民是肯定賺錢的,因為租金不能欠,而且持續上漲。

大林曾在《年輕人到底要不要貸款買房?》文章中分析過農業、制造業和服務業產值的增長速度。

 

2008年-2018年,農業產值增加97.64%,制造業增加144.07%,服務業增加243.24%。可見經濟增長會同時惠及三大產業。當然,制造業和服務業多集中在城市,城里人獲得的好處多一點,農民把持農業,獲得的好處少一點。

本質上,城市土地和農村土地都因此增值。

三、農村和城市的現實利益

然而,制造業和服務業多集中在城市,城市土地獲得增值的好處值顯而易見,農地增值的好處卻不那么明顯了。

2006年深圳房屋均價是9055元/平方米,2019年9月均價是54097元/平方米。

城市的房價是明碼標價的,自家房子值幾個錢,心里有數,且能相對自由的買賣,而農民的農房就難以估價了。

因為城市房子產權明晰,容易獲得銀行貸款,資產增值速度更快。

 

根據上市銀行披露的2018年報,六大上市銀行合計新增5.13萬億貸款,其中住房貸款增加2.53萬億,占比為49.31%。其次,銀行還給房地產企業貸款,六大上市銀行的房地產貸款增加3700億,占新增貸款比例為7.23%。

賬面上,六大行直接進入房地產的資金超過新增貸款的五成。

當然,農民的農房不是毫無變現的可能。只不過,這得靠點運氣。

2018年12月28日,深圳市規劃國土委正式通過了《南山區沙河街道沙河五村城市更新單元規劃》。隨后,網絡上就傳出白石洲將誕生XX個億萬富豪。

據一位已經網簽的村民透露,他家的拆遷面積在1200平方米,拆遷后能拿到15套回遷房。

四、農村不動產確權

大林相信,我們多數人都期望能有深圳市白石洲村民那樣的好運,但80%以上的農民的房子都在遠離城市的地方,只有20%的宅基地靠近城市,或有可能享受拆遷的好處。

大部分進城的農民都遠離了自己祖輩的土地,既享受不到市民的好處,又不能安心耕作。很多農民,若為了小孩讀書,則需放棄農民戶口的權益,自然難以抉擇。

所以,通知第六條,依法保護農民合法權益。

 

要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。不得以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”,不得違法收回農戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。嚴格控制整村撤并,規范實施程序,加強監督管理。宅基地是農村村民的基本居住保障,嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地,嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

現在,不少省農村土地確權登記和不動產統一登記工作都是統一進行的,農村資產確權差不多進入尾聲了。這就是為了將農村資產的權益真正的鎖定在農民手里,農民可以自由走天涯了。

去年10月11日,國家發展改革委員會辦公廳發布關于督察《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實情況的通知。

總的來說,就是讓1億人落戶城市,特別是鼓勵在城市有一定生存技能,有穩定工作的人舉家落戶城市。

五、集約利用宅基地

對于農村閑置的宅基地,我們也不能讓其浪費。

通知第五條,鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

鼓勵村集體和農民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅,通過自主經營、合作經營、委托經營等方式,依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅游等。城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的,要嚴格遵守合同法的規定,租賃合同的期限不得超過二十年。

現在,網上大熱的民宿就大利于農房。將來,農家樂和鄉村旅游發展起來,農民作為房主,好處肯定不少。

其中租賃合同最多20年,也在一定程度上,預防了風險。通俗的說法,一個城里人、一家企業,你不能買下宅基地,但可以租下來做生意,期限最長20年。

更為重要的是第三條,嚴格落實“一戶一宅”規定。

宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地,包括住房、附屬用房和庭院等用地。農村村民一戶只能擁有一處宅基地,面積不得超過本省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅,禁止未批先建、超面積占用宅基地。

“一戶一宅”的名堂就大了。

大林老家的政策是,必須有圍墻的地才算宅基地。廣東不少地方是不結婚不能分戶,不能蓋房子。這就讓農村青年頭疼了,房子都沒蓋,怎么結婚呢?家里有幾個兒子的就更麻煩了,自家的宅基地是不夠的,還得與同一村集體的其他村民購買。

這樣宅基地的資源總量就此圈定。

六、大林的小想法

總覽關于宅基地的通知,大林認為,當前核心在于確定了農村宅基地屬于農民、通過合理利用、盤活資產,讓其更有經濟效益,同時讓農民手里有地,可以放心進城。

在確定宅基地的權屬后,在其之上的商業和金融活動將有所依托,這會催生巨大資產增值效應。

來源:搜狐新聞

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